Ha elhatároztuk, hogy szeretnénk felépíteni álmaink otthonát, tisztában kell lennünk azzal, hogy óriási munka áll előttünk a tőke előteremtésétől kezdve egészen a házunkba való beköltözésig. Ennek során számos fontos döntést kell meghoznunk, melyek egy része az egyéni preferenciáktól is függ, másokat azonban jogszabályi rendelkezések befolyásolják. Persze van, amivel magunk is tisztában lehetünk, különösen akkor, ha nem először építkezünk, az összetett jogszabályi környezet és a szigorú előírások miatt azonban ajánlott egy ingatlan ügyvéd tanácsát is kikérni. Lássuk, milyen jogi tudnivalókkal érdemes mindenképp tisztában lennünk!
A telek kiválasztása
Sokan úgy gondolják, hogy ha találtak egy jó helyen lévő, szép kilátást biztosító ingatlant, akkor máris megköthetik az adásvételi szerződést, egy telek vásárlása esetén azonban számos egyéb szempontot is figyelembe kell venni.
Fontos természetesen az, hogy a telek fekvése, elhelyezkedése számunkra megfelelő legyen, így számít a gyakran látogatott intézményekhez, városrészekhez való távolság. Nem mindegy, hogy milyen a közbiztonság és hogy kik lesznek a szomszédaink, és akkor még nem is beszéltünk a jogszabályok által meghatározott kötelezettségekről.
Ebben a témában elsősorban az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény és az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet néhány rendelkezésével érdemes tisztában lenni.
A fenti jogszabályok először is tisztázzák az alapfogalmakat. Ez alapján telek az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület, építési telek pedig az a telek, amely beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik és az építési szabályoknak megfelelően került kialakításra.
A Kormányrendelet szerint épület csak olyan telken vagy építési telken helyezhető el, amelynek megközelíthetősége gépjárművel közterületről vagy magánútról közvetlenül biztosított, ahol a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz és technológiai víz, a keletkező szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése, a használat során keletkező hulladék elszállításának, ártalommentes elhelyezésének vagy házilagos komposztálásának a lehetősége, valamint a gépjárművek jogszabályszerű elhelyezése biztosítható.
Az építmény elhelyezésének szabályai
A jogszabályok az építési telkek, telkek beépítési módjának alapvető szabályait is rendezik, és mivel több beépítési mód – szabadon álló, oldalhatáron álló, ikres vagy zárt sorú – is létezik, így mindig a számunkra irányadó rendelkezéseket érdemes tanulmányozni.
Figyelembe kell venni az elő-, oldal- és hátsókertre – így az elő- és hátsókert legkisebb mélységére, az oldalkert legkisebb szélességére – vonatkozó előírásokat is, de az épületek közötti legkisebb távolság is szabályozásra került. Ez utóbbi körben az általános szabályok szerint a szomszédos telkek meglévő épületeitől a megengedett legkisebb távolság az építési telekre megengedett legnagyobb beépítési magasság mértékétől és az országos tűzvédelmi szabályzat szerint meghatározott tűztávolságtól függ.
Ez alól egy kivételt is meghatároz a Kormányrendelet, hiszen nem kell telepítési távolságot tartani, ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik nyílás nélküli, vagy nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílásait tartalmazza.
A közművek
A Kormányrendelet lefekteti az épületek közművekkel való ellátottságának általános szabályait. Ez alapján ha a rendeltetésszerű használathoz ivóvíz szükséges – márpedig egy lakóháznál ez alapvető elvárás –, közműves vízszolgáltatásra van szükség. Ha ez nem áll rendelkezésre, elegendő az is, ha a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút található.
Amennyiben a telken nincs közműves szennyvízelvezetés, hatóságilag engedélyezett, korszerű és szakszerű közműpótló berendezést kell rendszeresíteni a szennyvíz ártalmatlanítására. Közüzemi energiaellátás hiányában vagy annak kiváltására hatóságilag engedélyezett módon természetesen megújuló energiaforrásokat is alkalmazhatunk oly módon, hogy az a szomszédos telekben vagy építményben kárt ne okozzon.
Az építmény létesítésére vonatkozó szabályok
Az építkezéshez az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013. (VII. 11.) kormányrendelet szerint tervezési program készítése szükséges, mely tartalmazza az építés tényét, helyét, léptékét, alaprajzát, a vonatkozó jogszabályokat és számos egyéb, a szabályos megvalósulást befolyásoló tényezőt; ez a dokumentum a tervezési szerződés kötelező tartalmi eleme.
Az építkezésnek tehát meg kell felelnie a tervezési programban részletezett elvárásoknak, a 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet azonban további feltételeket is meghatároz. Ez alapján az építményt úgy kell felépíteni, hogy az ne akadályozza a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát, méreteivel, elhelyezésével és kialakításával pedig illeszkedjen a környezet adottságaihoz. Az építménynek számos alapvető elvárásnak kell megfelelnie: ide tartozik egyebek mellett a mechanikai szilárdság, a tűzbiztonság, a higiénia, az egészség- és a környezetvédelem, a biztonságos használat és akadálymentesség, az energiatakarékosság és hővédelem valamint az élet- és vagyonvédelem követelménye.
Legyünk körültekintőek!
A fentiekben az építkezés feltételeit csak nagy vonalakban tekintettük át, az azonban így is egyértelmű, hogy a jogszabályi háttér meglehetősen összetett. Az általános előírásokon felül sok esetben a részletszabályokat helyi építési rendeletek tartalmazzák, az építkezés megkezdése előtt tehát ezeket is érdemes áttanulmányozni. Ezt legegyszerűbben úgy tehetjük meg, hogy egy ingatlan ügyvédet bízunk meg a jogszabályi környezet feltérképezésével, hiszen így számos, később felmerülő problémát előzhetünk meg. A felépített ingatlanban rendszerint hosszú éveket töltünk el, fontos tehát, hogy minden rendben menjen, ehhez pedig ajánlott figyelembe venni a szakemberek véleményét!
Partner cikk / Támogatott tartalom
